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自己破産後に住宅ローンは組める?審査に通るためには

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自己破産後に持ち家を購入したいと考える人は多くおられますが、どうしても自己破産をした経験があると審査に通るのか?

そもそも住宅ローンは組めるのか?などという不安がつきまといます。

そこでこの項目では、自己破産後に住宅ローンを借りれるのか悩んでいる人の様々な疑問を解決していきたいと思います。

自己破産した人が住宅ローンに通ることはできる?

自己破産した人は、今後ショッピングローンや消費者金融からの借入など、高金利のローンは二度と利用しないと考えていることが多いです。

とは言え、賃貸契約よりも低金利で財産として残すことができる住宅ローンは全くの別物です。

破産後に住宅ローンを利用して自宅を手に入れたいと考える人は多く存在しますが、自己破産後は必然的にブラックリストに載ってしまうことから、はじめから諦めてしまう人が多いのが実情です。

当然のことながら、自己破産を利用して法的に借金を免責したわけですので、信用情報にはそれなりの影響があり、自己破産後の特定期間中は住宅ローンを組むことができません。

自己破産後、何年たてば大丈夫?

自己破産をするとCIC、JICC、全銀協(KSC)の3つの信用情報機関に事故情報として登録されることになります。これが俗に言うブラックリスト登録ですが、CICとJICCには5年間、全銀協には10年間、自己破産の履歴が残ります。

基本的に登録期間中はショッピングローンや自動車ローン、住宅ローンが制限されてしまいますが、信用情報機関3社の違いは、利用する金融機関の種類が異なるということです。

住宅ローンを組むには、住宅ローンを提供する金融機関が照会する信用情報機関からブラックリストが消えることが最低条件ですが、住宅ローン事業を行う会社の中にはCIC又はJICCから情報を照会する会社もあります。

このため、自己破産後これらの機関で信用情報がキレイになる5年が経過すれば住宅ローンを組める可能性があります。

審査を通りやすくする方法は?仮審査ってなに?

CICとJICCの信用情報がキレイになる5年が経過していることはもちろん、住宅ローンの審査を通りやすくするためには、自己破産で失った信用をある程度回復しておく必要があります。

詳しくは信用を積み上げることが重要になり、まずは住宅ローンより審査が緩いクレジットカードを用意する必要があります。

CICとJICCの喪明け後にクレジットカードを作り、金融機関が信用力を審査する目的で利用する「クレジットヒストリー(利用歴又は分割購入の支払い実績)」を作っておくことが大切です。

信用力を高めるためには最低でも1年以上の良好な実績を作っておくことが好ましいです。また、自己破産後は通常社より審査が厳しくなる傾向にありますので、破産後に分割払いで購入した商品は完済しておく必要があります。

住宅ローンの審査には収入や返済負担率、勤務先、年齢など様々なものがありますが、「健康状態」というポイントもあります。

どうして健康状態が重要になるかというと、借入額が高額になる住宅ローンは、長期返済が一般的ですので返済途中に死亡や病気などで返済が不能になる可能性もあります。

このため、万が一の場合に本人に代わって住宅ローン残高を支払う団体信用生命保険(略称:団信)への加入が条件となるからです。

当然こちらにも審査があるのですが、健康診断で問題があり審査に通らず団信なしになると住宅ローンの審査において非常に厳しい状況に置かれることになりますので、体調管理も重要なポイントです。

ほとんどが数千万円単位の大きな金額になる住宅ローンは事前審査と本審査の2段階で審査されます。

仮審査が事前審査にあたり、金融機関がこれを行うことになります。雁審査で重要とされるポイントには「個人信用情報に問題がある」「団信に入れない」「融資可能額が借入希望額に満たない」の3つがあり、審査に落ちるケースの多くはこの3つのポイントをクリアしていないことが原因です。

反対に言えば、先に述べた2つの方法を実践し、しっかりとクリアできれば審査が通りやすい状況を作り出すことができるということです。

銀行、信金・信組、ネットバンク、ノンバンク、審査に通りやすいところはどこ?違いはある?

住宅ローンの種類を大きく分けると、住宅金融支援機構(旧住宅金融公庫)など公的機関から融資を受ける「公的ローン」と民間金融機関から融資を受ける「民間ローン」が一般的です。また、最近では中間的な位置づけの公庫の支援を受ける「新型民間ローン」が仲間入りしています。

一般的になじみがあるのは銀行、信金・信組などの金融機関が融資を行う民間ローンですが、銀行、信金・信組などの銀行系住宅ローンの場合、事故情報が10年間残ってしまう全銀協から信用情報を開示しますので、審査の通過は非常に難しいです。

もちろん、ネットバンクも銀行がネット上で運営するサービスにすぎませんので、結果は同様です。

自己破産でも審査が通りやすいのは「ノンバンク」です。

ノンバンクについてあまり知らない人も少なくないと思いますが、ノンバンクとは、銀行のような預金機能や為替機能を持たずに、与信業務を行う金融機関です。

与信では、クレジットヒストリー等により信用できる相手であることを証明することで、信用を得られることになりますので、自己破産後に審査に通りやすい住宅ローンを選ぶ場合は、ノンバンク系の住宅ローンがキーポイントになります。

フラット35、ろうきんは難しい?

自己破産をした人に限らず、住宅ローンを検討している人は「フラット35」という名前をよく見かけるのではないでしょうか。

フラット35とはどんな会社なのかというと、民間金融機関の融資した住宅ローンを住宅金融支援機関が譲り受け、そのローンを裏付けとして資金調達を行う手法を用いた住宅ローンです。

簡単に説明すると、本来銀行が背負う返済不能リスクを公的機関に負担させることで個人が銀行から融資を受けやすくするものです。

以前は、旧住宅金融公庫による「証券化支援による新型住宅ローン」という名称でしたが、フラット35は不動産の抵当権を担保にした住宅ローンであり、これを意味する「モーゲージ(Mortgage)バンク」とも呼ばれるノンバンクです。

一般的な民間ローンの場合は短期の資金調達が行われるため、長期の固定金利で住宅ローンを組むのが難しいと言われていますが、フラット35は、預金ではなく証券化という形で住宅ローンを扱うため、自己破産後であっても住宅ローンを組める可能性があるというメリットがあります。

ただし、あくまでもフラット35は商品名ですので、金融機関によって金利や手数料が異なります。

それでは、労金(ろうきん)の場合はどうでしょう。そもそも労金は労働組合や生活協同組合など働く人がつくった金融機関で、銀行などの一般的な金融機関とは違い営利を目的としない運営を行っています。

しかし、金利や手数料が銀行よりも低いとは言っても、預金やローンなどの各種サービスは銀行とほとんど変わりませんので、銀行同様に破産後10年以上が経過して信用情報が全てキレイにならないと審査に通るのは難しいのが実情です。

自己破産後に特定の条件を充たすことで、審査に通る可能性があるのはノンバンク、その中でも住宅ローンを組める可能性が高いのがフラット35と言えます。

保証会社は必要になる?

一般的に住宅ローンを組む場合は保証人を立てる必要があります。

そして保証人がいない場合は保証会社に金銭を払って保証人代わりになってもらう必要がありますが、自己破産が関係ない保証会社もありますので、そちらを利用することで保証会社に関しては解決できることもあります。

しかし、住宅ローンを組むことが一番の目的です。先ほどの項目で紹介したフラット35は保証人不要の住宅ローンですし、別途保証料が必要になることもありません。

頭金をたくさん積む必要がある?

一般的に住宅ローンを組む場合に必要となる頭金は物件価格の20%程度と言われています。

これは、利用者が返済不能に陥った場合に、住宅ローンを提供する会社が売却することで貸したお金を取り戻せるように物件価格に占める借入額の比較を8割以下にするという基準からです。

これに対し、フラット35の場合は物件価格の10%の頭金からで住宅ローンを組むことができますので、初期費用を大幅に抑えることができます。

ただし、フラット35には、固定金利のため金利が下がった時も返済額が安くならない、生命保険に加入するには別途支払いが必要、繰上返済の最低金利が高いというデメリットもありますので、その点も理解しておく必要があります。

とは言え、フラット35は業界最低金利が売りですし、フラット35を扱う金融機関によっては金利割引や手数料が安くなるなどのメリットもあります。現時点で自己破産者でも審査をクリアできる可能性の最も高い住宅ローンはフラット35と言えます。

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