任意売却

無人の実家、売却するための第一歩。任意売却できる?まずやるべきことは?

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過去に高齢の父母だけが住んでいて、両親ともに他界してしまった実家。

数か月に一度手入れだけしているが、自分もなかなか忙しく手が回らなくなってきて手放したい、というご相談があります。

近年、空き家が問題になっていることもあり、空き家を所有しているが、手放してしまいたいと考えている方もいらっしゃるでしょう。

無人の実家、そろそろ処分しようかな、と思ったら、まずやるべきことはなんでしょうか。

詳しく説明します。

まずは不動産全部事項証明書(登記簿)を見てみよう

無人の実家を手放そうと考えたとき、まず最初に確認したいのが、実家の「不動産全部事項証明書」です。

昔は「不動産登記簿」と呼ばれていたものです。

お住いの地域の最寄りの法務局へ行けば、誰でも取得することができます。1通600円でハンコも不要ですから、簡単に取得できるものです。

「表題部」

不動産全部事項証明書が取れたら、さっそく何が書いてあるか見てみましょう。

一番上に書いてあるのが「表題部」欄です。

これはその不動産がどういったものなのかが書かれています。

土地なら地番、地目(宅地、田など)、地積(広さ)などが書かれていますし、建物なら、所在、家屋番号、種類(居宅、事務所、工場など)、構造(木造瓦葺2階建など)、床面積(広さ)、などが書かれています。

「権利部(甲区)」

次に、「権利部(甲区)」欄があります。いつ、どのように、権利が移ったか、が書かれています。

権利部(甲区)欄の一番右、「権利者その他の事項」欄の一番下に書かれているのが現在の所有者の住所と名前です。

もし、税金の差し押さえなどがある場合は、ここに「差押」の記載があります。

「差押」と記載があった場合、下線が引かれていれば、すでに終わった差押ですから現在は無関係ですので、安心してください。

もし、下線が引かれていない差押の記載がある場合は、現在も差押中、ということになります。

その場合、自分で市役所や税務署に連絡すると、「払ってください」と言われるだけなので、その前に、法律の専門家である弁護士や司法書士に相談してください。

「権利部(乙区)」

次に「権利部(乙区)」欄です。ここには、抵当権がついているかどうかが書かれています。

こちらもさきほどの権利部(甲区)欄と同様に、もし何か書かれていた場合は、書かれている文字に下線が引いてあるかどうかを見てください。

下線が引かれていればすでに終わっている過去の抵当権の記録ですから、心配はいりません。

現在も効力が生きている抵当権は下線が引かれていません。

下線が引かれていない抵当権設定がある場合は、簡単に言うと、「完済していない借金がある」ということを表しています

だからといって、あせって書かれている抵当権者にいきなり連絡をしてしまうのはNGです!

もしかしたら、時効であったり、すでに完済しているのに抹消登記が行われていないだけ、という可能性もあります。
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うっかり連絡をしてしまうと、本来であれば払う必要のないお金を支払ってしまうことになりかねません。

まずは、落ち着いて、法律の専門家である弁護士や司法書士に相談して、プロと一緒にどうするかを考えましょう。

相続人は誰?

さて、無事に不動産全部事項証明書の内容が分かったら、権利部(甲区)の一番下、現在の所有者をもう一度見てみましょう。

それは誰の名前になっていますか?

亡くなったお父さん?それともおじいちゃん?それとも全然知らない人の名前の可能性もあるでしょう。

例えば、所有者名が、これを読んでいるあなたの亡くなった父親だったとします。亡くなったお父さん一人の単独所有であれば、相続人は妻と子、つまりおばあちゃんとあなた、あなたの兄弟姉妹ですね。(ただし、妻や子が先に亡くなっている場合はまた違ってきますので注意が必要です。)

不動産がすでに亡くなった人の名義だったら

では、もし、ずっと昔に亡くなった祖父名義だった場合はどうでしょう?

おじいちゃんの妻と子が相続人なので、おばあちゃんと、あなたの叔父叔母らが相続人となり、叔父叔母らやあなたの父親が亡くなっていたら、あなたのいとこたちが相続人に含まれてきますね。

現在、すでに父母が亡くなって無人の実家を処分したい、というケースでは、その不動産の所有者として名前が書かれている人が亡くなっている可能性がとても高くなります。

生前に贈与していたり、共同所有者として持ち分で一部が現在も健在でいらっしゃる方が含まれている場合ももちろんあるでしょう。

しかし、ここでは、話を簡単にするため、すでに亡くなっている場合をご説明させていただきます。

所有者が故人である場合、現在の所有者、つまり相続人が誰なのかを探し出すのは、個人では非常に困難な作業です。

というのも、不動産の所有者を確定させるために、相続図を作成しなければならないのですが、それを作成するためには、相続人全員の戸籍謄本を市役所で取らなければいけないのです。

北海道から沖縄、もしかしたら海外にまで相続人が散っている場合もあります。

それを個人で全部揃えるのは、個人情報が厳しいこのご時世ですから、ほぼ不可能です。

そもそも同居の家族以外の戸籍謄本を市役所で発行してもらうことができません。

しかし、弁護士と司法書士は職務上の権限として、全員の戸籍謄本を取得することができます

ですから、不動産全部事項証明書に書かれている所有者(故人)の相続人を確定させるには、弁護士もしくは司法書士に依頼するのが最も確実ですし、それでしか確定させられないケースも多くあるのです。

なお、まったく知らない人の名前が載っていた場合でも、相続関係を調べていくうちに、親戚の中に名前が出てくる場合があります。

また、それでも出てこなかったら、実家が借地や借家である、という可能性が出てきます。

弁護士に依頼すれば、そこに書かれた住所から、所有者を探し出すこともできます。

まずは、プロに相談するのが良い方法といえます。

不動産屋さんに依頼する

さて、相続人が判明したら、全員で遺産分割協議書を作成し、法務局で相続登記を行います。

それが完了して、初めて、不動産を売却することができます。

売り主が誰なのかが確定していない状態では、不動産業者も、誰に対して話をすればいいかわからないため、仲介のしようがない、ということになってしまいます。

ですから、相続が終わっていないと、仲介自体を断る不動産屋さんもあります。

逆に、不動産屋さんによっては、相続の相談に乗ってくれるところもあります

不動産屋さんは、不動産の売買登記をする必要があるため、必ず知り合いに司法書士がいます。

ですから、不動産全部事項証明書を持って、不動産屋さんに行ってみる、というのも手です。

そこから司法書士を紹介してもらうのも良いでしょう。

まとめ

時々訪問して管理していたとしても、基本的には無人の空き家には、雑草や虫がわいた、台風で破損したものが飛んできた、不審者が入りこむ、などトラブルがおこりがちになります。

トラブルが起こると、近隣の周辺住民からの苦情の元になります。

また、家は人が住んでいないととたんに劣化が進みます。

もしも、無人の実家を持て余しているのであれば、任意売却で手放すことを検討してみましょう。

まずは、法務局で不動産全部事項証明書をとってきてみましょう。

今すぐに手放すことを迷っている段階でも、取ってくるだけなら、簡単に何回でもできます。

まずは、不動産全部事項証明書を見て現状を確認してみてはいかがでしょうか。

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