任意売却

破産した後で任意売却をするというスゴ技

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「破産すると、競売で自宅が処分されてしまう」

と考えて、懐事情が厳しいのに、借金の自転車操業を続けている方はいませんか?

実は破産イコール即競売ではありません。

破産していても、していなくても、不動産を任意売却することは可能です。

詳しくご説明します。

不動産に関する借金の有無×破産の種類

一般的に、不動産を所有しており、かつ借金がある場合というのは3つのパターンが考えられます。

  1. 住宅ローンやリフォームローンなど家そのものに関する借金がある
  2. 所有不動産に関するローンはないが、他の借金がある
  3. 田や店舗など自宅以外にも所有不動産があり、借金もある

また、破産には、同時廃止事件と破産管財事件の2パターンがあります。

これらの組み合わせによって、不動産の処分の内容が少しずつ変わってきます。

住宅ローンがある場合

まず、パターン1の住宅ローンがある場合では、破産が同時廃止になるのは、オーバーローンのケースです。(詳しくは記事「任意売却とオーバーローン」を参照してください。)

同時廃止事件は、申立から3か月ほどで免責決定が出てしまいます。

期間が非常に短いため、不動産があったとしても同時廃止事件の中で不動産が処分されることはありません。

そのため、不動産の処分権限は、担保権者に移ります。

同時廃止事件は免責決定が出たあとは、裁判所は無関係となります。

しかし、破産事件が終わったとしても不動産の担保が自動的に消えることはありません。担保の権利は残っています。

ですから、破産したとはいえ、担保権者、つまり住宅ローンの担保を付けている銀行やその銀行から債権譲渡を受けたサービサー(債権回収会社)によって、不動産の任意売却が進められることになります。

管財事件の場合

次に、破産して管財事件になるケースというのは、債務者がなんらかの財産を所有しており、それを現金化できそうな見込みがある場合と、看過しがたい免責不許可事由がある場合、になります。

その財産というのは、不動産や株式、保険解約返戻金などある程度まとまった金額が現金化できそうな場合と言い換えることができます。

その中で、破産者が不動産を所有していた場合は、破産管財人が破産者のかわりに、財産を処分し、現金化します。

破産管財事件の運用上では、不動産に担保が設定されている場合は、債権届出の債権額から担保設定額を債権から除外して算定することになります。

担保を取っている債権者は、破産事件から担保分の債権が減額されて計算されるかわりに、破産管財事件中であっても、担保権者は担保不動産の処分を自由に行っても良い、ということになるのです。

担保権者が、競売をするもよし、任意売却するもよし、で、管財人は口を出しません。

そして、任意売却で買い手がついた場合は、管財人より、裁判所に不動産を売却してもよいかどうかの許可を受けます。

裁判所の許可を得ることにより、担保権者が不当に安い金額で不動産を売却し、他の債権者の利益を阻害することを防ぐのです。

さて、管財人は少しでも高額で売却したいと考えますので、第一の処分方法として任意売却が検討されることになります。

なぜ高額で売却したいかと言うと、管財人は、破産者の財産を現金化したのち、債権者に配当を行うからです。

少しでも高額で売れれば、債権者に配当することができる金額も増えますから、管財人は少しでも高額で売却したいのです。

そのため、破産管財事件であっても、いきなり競売になるケースはほとんどないと言えます。

担保がついていない不動産の競売と破産

2番目のケースのように、不動産に関する借金がない場合はどうでしょうか。

不動産に担保がついていないということは、担保権者がいないので、売却代金は全て管財人の財団に入ります。

財団に入れば配当の原資となりますので、やはり、少しでも高額で売却したい、ということになります。

また、担保権者がいなければ、債権者の誰かがその不動産を処分したいと考えたとしても、競売をする前に債務名義を取得するための訴訟が必要になりますので、担保設定がある場合よりも競売できるまでに時間がかかることになります。

すでになんらかの訴訟を受けている状態でなければ、今から破産の手続きをすれば、競売になるよりも先に破産の手続きができることは間違いありません。

破産決定が出た後に、債権者からの競売の申し立てはできませんので、先に破産してしまえば、債権者から不動産を競売されることはなくなります。

すでに競売事件が始まっている状態で破産申し立てをすると

では、破産事件になる前に競売がすでに始まってしまっている場合はどうなるでしょうか。

その場合は、破産事件は継続しつつも、任意売却の買い手を管財人が探します。

もし、任意売却での買い手が見つかれば、前述のように、より高く売れる任意売却での処分を行うため、競売を途中で取り下げる可能性もあります。

管財事件では、その中で破産者の不動産が売れた場合、その売却代金の3~5%が管財事件の財団に組み入れられます。残った金額は担保権者の取り分となります。

管財事件の運用上、固定資産税に延滞金がついている場合、本税だけの支払い、延滞金を免除してもらえるよう依頼すると、市役所は応じるケースがほとんどです。

しかし、競売事件であれば、延滞金を含むすべての税金が先取りされてしまうのです。

ですから、少しでもたくさん回収したい担保権者のほとんどが、任意売却で不動産が処分できるのであれば、そうしたいと考えます。

もし、競売を続けたいという担保権者がいたら、それは、金銭の問題を超えて、債権者への恨みつらみが絡んでいる可能性があります。

ですから、個人や債権回収のプロ以外の一般の中小企業などが担保権者である場合、いやがらせ的な意味を含み、競売での処分にこだわる可能性があります。

また、すでに競売事件の入札期限が過ぎており、落札があった後であるような場合は、残念ながら競売事件を撤回することはできません。

任意売却で売れる可能性がある物件であったとしても、そのまま競売事件の中で不動産が処分されます。

破産管財人も競売申立ができるが、実際はほとんどはやらない

実際、破産管財人は、破産者の所有する不動産を競売申し立てを行い、換価する権限があります。

しかし、実際は、その権限を利用して競売申し立てがなされるケースはほとんどありません。

管財人から競売申し立てがなされるということは、他の債権者からの競売がなされていないからこそです。

しかし、破産管財人としては、少しでも高額で売却した方が、債権者の利益になります。

ですから、まずは高額での処分を期待して、任意売却で買い手を探します。

任意売却で買い手が現れなければ、破産者の親戚縁者に任意売却を打診します。

それでも現れなければ、管財人は競売事件を申し立てる権限がありますので、競売での処分を検討します。

しかし、実際は、任意売却で売れず、親戚縁者も買い取らないということは、売却の見込みが非常に低い不動産、というケースがほとんどですので、競売を申し立てたところで、売却の見込みはほぼゼロ、むしろ競売費用の無駄遣い、というのが実情です。

ですから、実際の事件の運用では、このような状態になってしまったら、競売申立はせず、財団から放棄する場合がほとんどです。

財団から放棄されると、管財人の手を離れます。つまり、破産者の財産として戻ってくる、ということになります。

破産者の財産が処分されずに、破産者の元に戻るというのは、債権者からしてみたら不満がある結果になるかもしれません。

しかし、誰もが不要な不動産(例えば、境界が定まっていない山林の一部など)は、市場価値がありませんので、持っているだけで税金がかかるだけのお荷物と言えるのが実情です。

いわば、本人に戻ったということは、その財産が資産価値ゼロだということのお墨付きを裁判所からいただいた、ということだと考えてください。

本人居住用以外の不動産を持っているケースは農地に注意

最後に、3番目のケースです。

相続で受け継いだ土地などを、自宅以外に複数の不動産を所有している人や、会社経営者、マンション経営を行っている人など、自宅不動産以外の不動産を所有している人が破産した場合はどうなるでしょうか。

その場合も、上記の2パターンと同じように、担保が設定されていれば、担保権者に不動産を処分する権限がありますし、担保が設定されていなければ破産管財人が不動産を処分する権限を持っています。

なお、不動産の任意売却に関し、一つだけ注意点があるとすれば、不動産が農地である場合です。
農地の売却には、農業委員会の許可が必要です。農業委員会の許可が得られる機会は年に数回しかないため、破産者の財産に農地が含まれる場合は、その処分には、普通の不動産に比べて時間がかかってしまう傾向にあります。

しかしながら、現状では、農業委員会を通さずに農地を売却することは不可能ですから、時間がかかろうとも、待つしかない、という状況なのが、残念ではあります。

直前の処分行為は免責不許可事由

最後に一つ注意点があります。

破産事件になったとしても、不動産の処分方法は、まず第一に任意売却を検討する、ということがおわかりいただけたと思います。

ということは、破産する前に不動産を任意売買で処分してしまっても結果は同じではないか?と思うかもしれません。

しかし、借金で首が回らず、破産が目の前をちらついているのに、不動産という財産を勝手に処分してしまう、というのは危険な行為と言わざるを得ません。

なぜなら、免責不許可事由に該当すると、借金がチャラにならない可能性があるためです。

破産は、「破産」と「免責」という二つの要素で成り立っており、「免責」が得られないと、借金を返さなくてもいいという破産による最も大きなメリットが得られません。

つまり、免責不許可事由に該当すると、破産しても借金が残るのです。

これは由々しき問題で、破産した意味が全くない、という状態になってしまいます。

破産申し立てをする直前に、手持ちの財産を、自分の意思で売り払ってしまうことを「直前の処分行為」と言います。これが免責不許可事由の一つなのです。

「直前」、とはいつか、ということについては議論の余地があるようですが、実際の運用上ではおおむね破産前1年程度が「直前」となっています。

例えば破産する直前に不動産を売って現金化し、親戚だけに返したり、不当に安い金額で債権を持っている相手に借金返済の代わりに売ったりする、という行為は直前であることに加えて、偏った返済(=偏波弁済)です。

このような債権者に対する不公平が生じやすかったり、売却代金の使途が不明になりやすい、などの理由から、直前の処分行為は、破産をしたときに、破産者にとって不利な状況になってしまいます。

ですから、借金のお金の工面のために不動産を売却してしまう、という行為は、そのあとやっぱりお金が払えないから破産しよう、と決めたときに、破産者の不利益になります。

借金で、首が回らず、破産を少しでも考えているのであれば、安易に不動産を売却したりする前に、弁護士に相談する方が得策です。

まとめ

不動産を所有している場合、破産したら不動産の処分が大変そうだ、と思う人も多いかと思いますが、

実際は、担保権者や破産管財人弁護士が不動産買い取り希望者を探し、売買をしてくれることになります。ですから、意外にも、破産者自身が煩雑な手続きをしなければならない、ということはありません。

むしろ、自力で不動産業者を頼み売却する方が、よほど手間がかかります。

不動産を持っているがために、借金の清算を躊躇している方は、イメージだけで面倒だと思わずに、まずは弁護士に相談することをオススメします。

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