任意売却

任意売買にかかる費用は、絶対に必要?支払わなくても良い経費もありますよ。

投稿日:

いざ任意売却しようって思っても、費用がいくらかかるのって不安ですよね。

競売より任意売却の方がお得って聞くけど、費用がかさんだら意味なくなっちゃうんじゃないか、と  会話

実際、不動産を任意売却する時、売れた時の金額が、すべて売り主の懐に入ってくるわけではありません。

「諸経費」がかかります。

それには、

  • 発生すれば必ず売却代金の中から差し引かれるもの
  • 発生したらケースバイケースで売却代金から差し引くかどうかを検討するもの

とがあります。

必ず必要な費用と場合によって必要な費用、に分けてそれぞれ見ていきましょう。

まあ、根本的に費用は掛かっても競売よりも任意売却の方がお得なので、参考にしたうえで、決して恐れずに任意売却に臨んでください。

必ず必要な費用

まず、任意整理をする場合、発生すれば必ず差し引かれるものは次の8項目です。

  1. 不動産仲介手数料
  2. 担保抹消費用、担保抹消にかかる司法書士費用
  3. 不動産鑑定費用
  4. 契約書印紙代
  5. 破産財団組み入れ金
  6. 保証金。敷金返戻金
  7. 固定資産税清算金
  8. マンション管理費滞納分、マンション修繕積立金滞納分

ひとつずつみていきましょう。

不動産仲介手数料

これは、不動産仲介業者が、買主を探してきて、実際に売買を成立させたことに対する報酬だと考えてください。

不動産会社も買主を探すのに経費がかかっていますから、無償では商売ができません。当然にかかる費用です。

なお、宅地建物取引業者の報酬額は国土交通省の規定で定められています。一般的には、売却代金によって細かく分かれていますが、400万円をこえる取引の場合、「約定報酬額=(成約本体価額×3%+6万円)×消費税」が上限となっています。

売り出し時にだいたいの予想が立てられるので、参考にしてください。異常に高いなと思ったら、上限値より高くないかを確認してみましょう。

担保抹消費用、担保抹消にかかる司法書士費用

売買時において、法務局へ各種の登記をするのが、司法書士の仕事です。

「担保抹消費用」は、法務局に提出する登録免許税をはじめ郵送の場合は切手代などそれに付随する諸費用を指し、「担保抹消にかかる司法書士費用」というのは、司法書士への報酬金を指します。

これも不動産を売買する際には、必ず発生する費用となります。

担保の抹消は売り主が行うべき行為であり、抹消費用は売り主が負担するべきものです。

具体的には「売渡証書作成費用、担保権等抹消費用、住所変更・商号変更等の変更登記費用、相続登記費用、保証書作成費用」などがその中身になります。

これらの登記を自力でやろうとすると相当な労力がかかるうえ、失敗する可能性が高くなりますので、自力での登記はオススメしません。

また、不動産仲介業者によっては登記関係を行う司法書士を決めておられる方もいらっしゃるので、契約するときに、「自分の知り合いの司法書士に頼みたいなど」の希望がある方は、それが可能かどうか確認しておきましょう。

契約書印紙代

不動産売買契約書は売主、買主ともに1部ずつ保管し、それぞれに収入印紙を貼り割り印を押す必要があります。

印紙を貼ることによって納税をしているという意味になりますので、誰にも見せない書類だから貼らなくてもいいか、というわけにはいきません。必ず貼ってください。

不動産鑑定費用

売買の対象の不動産が、破産管財事件や清算事件、民事再生事件に関わる物件である場合やすでに競売事件が係属中の物件である場合、裁判所に不動産鑑定書を出す必要があります。

裁判所に提出する書類なので、発生すれば必ず支払わなければいけない費用となりますから、売買代金から差し引かれても文句は言えません。

裁判所が関わっていない段階での任意売却であれば、発生しない費用です。

破産財団組み入れ金

これは、売買の対象となる不動産の持ち主がすでに破産しており、破産管財事件となっている場合にのみ発生する費用です。

担保権者の金融機関が主導しての任意売却の場合は、破産財団には売却代金の平均して3~5%が組み入れ金として納めることになります。

破産管財事件に関わる物件の場合は、裁判所の許可が必要となりますので、許可が得られなければ任意売却をすることができません。言いなりの金額を払えとは言いませんが、必ず差し引かれてしまうお金として割り切った方がよいでしょう。

しかしながら、破産管財事件になってしまっている場合は、担保権者に弁済を行い、財産組み入れ金を支払うと残金がないケースがほとんどです。

残金が発生したとしても、残金の全てが破産財団のものとなってしまうので、この任意売買によって売り主(つまり破産者)の手元にお金が入ってくることはありません。

売り主の手元にお金が入ってこないという意味では、いくらであろうと、売り主にとってはあまり頭を悩ませる必要はない費用である、といえます。

保証金。敷金返戻金

売却する不動産が賃貸借物件の場合、売り主ではなくそこに住んでいる人がいます。

その人が借りる際に支払っている敷金は、その人が退去する時に基本的には返却しなければいけません。

ですから、住んでいる人がいる賃貸借物件を退去してもらわずに売却する場合は、売り主は、買主に対し敷金を引き継ぐ必要があります。

売り主に所持金がなく引き継ぐ敷金を出せない場合は、売却代金の中から買主に渡すしかありません。

固定資産税清算金

不動産を売却する際、当年度分の固定資産税は売り主と買い主が日割り計算で負担しあうことがほとんどです。

しかし、売り主が支出できるだけの所持金がない場合は、売却代金から差し引くことになります。

売却代金が減るということは、売り主が負担しているのと実質的には同じだからです。

マンション管理費滞納分、マンション修繕積立金滞納分

売却物件がマンションである場合、管理費や修繕積立金を滞納したままでは、買主が売買代金に加えてそれらの費用も負担することになります。

買主の心情として、売買代金に上乗せして何かの支払いがあるというのは嫌がる人が多いでしょう。

そのため、このような滞納がある場合は、売買代金から差し引く、つまり売り主の負担となります。

 

ここまでは、発生したら必ず支払う必要がある経費でした。

名前が難しいと、複雑なもののように感じてしまいがちですが、内容をよく見ると、売買代金から差し引かれてしかるべきものばかりです。

これらが積もり積もるとまとまった金額が売買代金から差し引かれる可能性がありますので、覚えておきましょう。

次は、ケースバイケースで差し引かれる諸費用についてご説明します。

 

支払う可能性がある経費(ケースバイケースでかかる費用)

前回は、任意売買にかかる諸経費のうち、発生すれば必ず差し引かれる費用についてご説明しました。

今回は、発生した際に、必ず差し引かれるとは限らず、ケースバイケースで誰が負担するのか相談して決めることになるものについてご説明します。

ケースバイケースで差し引かれるものは次の6項目です。

  1. 建物取り壊し費用
  2. 引っ越し費用
  3. 測量費用
  4. ゴミなどの撤去費用
  5. 立ち退き料
  6. 土壌汚染調査費用

ひとつずつみていきましょう。

建物取り壊し費用

古い建物が建っている土地を更地にした方が高く売れる場合があります。

逆に言うと、建っている古い家屋がマイナス査定となって、更地での場合の売却価格より下回ってしまうのです。

売り主は、まとまった金額の取り壊し費用を用意できないために建物を残しているケースがよくありますので、その場合、売却代金から取り壊し費用を差し引くことがあります。

例えば、土地が800万円で建物が古すぎて0円の評価、さらに古い建物が建っていることがマイナス評価-150万円の査定となると、併せて650万円の売却額になります。

実際の家屋の取り壊し費用が250万円だったとしても、更地であれば950万円で買い手がつく、となれば売り主の手元には700万円が入ることになります。

このような場合であれば、建物が建っている状態でそのまま売却するよりも取り壊した方が売り主にとっては高く売れてうれしい結果、ということになります。

しかし、買い手が現れていない状態で先に建物を解体してしまうと、固定資産税が上がってしまったり、買い手が現れず解体費用すら回収できないという事態になりかねず非常にリスキーです。

そのため、売却時に取り壊す前提、その売却代金から解体することを前提に不動産仲介業者に売買を仲介してもらう、という形になるのです。

この場合、建物の取り壊し費用を売買代金から諸費用として差し引かれることになります。

ただし、先に取り壊しても良いと考える売り主であれば、売り主の事前負担となりますし、買った後に買主が自分で取り壊す、ということであれば買主の負担となります。

なお、購入した後に取り壊すというのは、一旦売買登記をしてから滅失登記、と登記の二度手間になり、その分の費用が掛かりますからあまりそのようなケースはないと考えてよいでしょう。

引っ越し費用

売り主=前の住人は、不動産が任意売買で売れたら退去しなければなりません。

しかし、売り主が破産していたり、親戚がおらず身寄りがなかったりすると転居が難しい場合があります。

その時に、速やかに退去してもらうため、不動産仲介業者が前の住人の新居探しのお世話や退去時の引っ越し費用を負担してあげる、ということが考えられます。

売り主が破産している場合、不動産を売却しても、売却代金は抵当権者への弁済で終わってしまうケースがほとんどです。

また、破産管財事件になっている場合も、抵当権者への弁済の他に売却代金の3~5%が破産財団に組み入れられますが、その場合も結局はすべて破産事件の方へお金が行ってしまい、売り主の手元には売却代金は入ってきません。

そのため、不動産が売れたとしても、その中から引っ越し費用が用意できる、ということがありません。

さらに、破産している場合はそもそもお金がないので、引っ越し費用が用意できない場合のです。

引っ越し費用を負担してあげることで競売をしなくて済むのであれば、競売費用よりも引っ越し費用の方が安いことがほとんどです。

引っ越し費用を売買代金から負担することは、売り主にとっては引っ越し費用が負担してもらえてありがたく、破産債権者にとっては競売より回収額が大きいところが良く、買主にとっては早く退去してもらえて早く不動産が手に入るので良い、と三方吉で全員にとってメリットが大きいということになります。

測量費用

任意売却をする不動産が、隣家との境界が確定していない場合、売却時に測量が必要になることがあります。

これは、円滑な取引を行うために必要だと考えられるのであれば、売買代金の中に含めても良い、と考えられています。

測量費用を負担してあげることで買主が買う気になってもらえるのなら、一種の値引、と考えて、売買代金から負担する、ということがあります。

ゴミなどの撤去費用

売却する物件内に、前住人の動産類(残置物)がそのまま放置されているケースがあります。

前住人が亡くなっていたり高齢で片付けをする人がいない場合や、任意売却に協力的ではなく片付けをしてくれないケース、どうしようもないほど荷物が多いケースなどが考えられます。

その場合、やむを得ず売買代金から残置物の処分費用を負担する場合があります。

立ち退き料

これは2の引っ越し費用と似ています。

例えば、賃貸物件の場合です。

売り主以外にその不動産を占有している人がいる場合、その住人は不動産の売買に巻き込まれた形ですから、立退料を負担して上げたうえで出て行ってもらおう、という考え方です。

しかし、これに関しても、そのまま住み続けてもいいという可能性もあるでしょうから、買主がその不動産を購入後どうするのか、という意向にもよる部分が大きいため、安易に売却代金から支出してあげよう、とするのは慎重に検討すべきものです。

なお、悪質な占拠者がいる場合は、交渉を弁護士に任せるのが賢明です。

土壌汚染調査費用

近年、土壌汚染に対してとても厳しくなっています。

まずは土壌汚染に関連するような企業などが、過去にその土地及び近辺の土地の所有者であった時期がなければ、土壌汚染のおそれはほとんどありません。

図書館で過去の地図を調べたり、法務局で過去の登記簿をさかのぼって取得したりすることでおおよその見当がつきます。

また、各県や県庁所在地の市には相談窓口が設置されていますので、問い合わせてみるのも一つの方法です。

売却したい不動産がある土地が「土壌汚染対策法」の指定区域内かどうかは、その不動産がある場所の県庁や市役所に問い合わせたり、または、都道府県や市のホームページに記載されているので、問い合わせるか、インターネットで確認することができます。

土壌汚染がないかどうかを調査するとなると、専門の業者に調査を依頼するしかありませんが、結構な費用がかかることを覚悟してください。

また、この費用は法令で調査が必要な区域以外では、売買に必ず必要な調査ではありませんので、どうしても調査をしてほしいという人が買主であったらどうするか(売買自体を断る、費用を自己負担してもらうなど)を不動産仲介業者にしっかりと確認し、話し合っておくことが必要です。

まとめ

今回は、ケースバイケースで売却代金からの支出が考えられる諸経費について詳しくご説明しました。

これらは、前回の必ず差し引かれるものではありませんが、交渉を円滑に進めるため、つまり買主が買ってくれる気になるなら、負担してあげても良い、というものです。

このような費用が含まれていた場合は、交渉材料になったのだな、と受け止めても納得しても良いものです。

納得がいかないようなら、不動産仲介業者に説明を求めてみましょう。まっとうな仲介業者であれば納得のいく説明が得られるはずです。

弁護士費用の安い!東京ロータス法律事務所

岡田法律事務所

借金を減額したい方は、とりあえず東京ロータス法律事務所の先生に任せるのが良いでしょう。

相談して損する可能性はかなり低いです。

債務整理の経験が豊富で、特に任意整理は割安にやってくれます。

安いだけでなく、全国対応してくれるし、休日に相談に行くことも出来るので、ほとんどの人におすすめできる法律事務所です。

「借金返済の催促を止めたい」って急いでいる人は、下の電話番号からお電話してください。すぐに対応してくれます。

0120-124-004

そうや法律事務所

そうや法律事務所

借金の取り立てを即時止めたい人は、そうや法律事務所に相談してください。

相談料は無料です。

-任意売却

Copyright© 債務整理ガルガル , 2019 All Rights Reserved.