借金の督促と時効援用

家賃を滞納しているけど時効で逃げられる?URやレオパレスが相手に未払いだと?

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家賃は毎月支払わなければならないので、家計が行き詰ってくると滞納することになりやすいです。

でも滞納した家賃を時効を利用することで、踏み倒せるってことを聞いたことがある人もいるでしょう。

今回は家賃の踏み倒し方と大家さんの対応について見ていきましょう。

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家賃も未払いを続ければ、時効の援用を利用できる

アパートやマンションの家賃も「払わなければいけないお金」つまり「債権」ですので、時効があります。

毎月発生する家賃のように1年以下の期間ごとに発生する債権を、「定期給付債権」といいます。

定期給付債権の時効は5年。

家賃も5年間未払いを続ければ時効の援用を利用できるということになります。

滞納家賃を時効にする条件

滞納家賃が時効になるには、いくつかの条件があります。

それらを全て満たすと時効の援用が可能になります。

5年間未払い

まずは、家賃を滞納してから5年間、一度たりとも家賃を支払っていないこと。

時効の起算日は支払期日からカウントがスタートします。家賃は毎月発生するものなので、5年が経過した一番古い滞納家賃から1ヶ月分ずつ時効にかかっていきます。

途中で家賃を支払った場合、古い方から充当されます。金額が家賃の一部であっても、滞納分全部を認めた上で支払った場合は、残りの滞納家賃全部に対する時効が中断します。

裁判になっていない

裁判を起こされて、債権が確定すると、その時点から時効が10年に延びます。

これは他の借金などと同様です。

ですから、5年で時効を迎えるのは、裁判になっていない家賃だけということになります。

債務の承認を行っていない

「家賃の滞納がいくらあります」などと認める念書にサインをしたりすると債務承認をしたということになります。

債務の承認とは、滞納家賃の存在を認めたということ。これをすると、時効までのカウントはゼロに戻ってしまいます。

不動産会社や大家の家賃滞納への対応

家賃を滞納される側からすると、5年間も滞納されると大損です。

例えば毎月5万円の家賃を全部、5年間滞納した場合、総額300万円にもなります。

不動産会社や大家がしっかりした会社であればあるほど、簡単に5年間も放置しておいてくれることはないでしょう。

一般的な大家の対応は?(請求や差し押さえなどについて)

まず、入居時に不動産会社で自動引き落としの設定をしていることと思います。自動引き落としが確認できなければ、数日後に振込用紙が送られてきます。

それでも入金がなければ、手紙や電話での督促が始まります。また、大家や不動産業者の社員が直接、部屋までやってきて督促をされることもあるでしょう。

その際に債務承認の念書を書かせようとする場合もあります。

2~3ヶ月滞納が続くと、内容証明郵便という形式で督促状や、「契約解除予告状」が届きます。これは、「家賃を払わないと賃貸借契約を解除しますよ」という内容です。

内容証明郵便で手紙が届くということは、不動産会社は、家賃を滞納している人に出て行ってもらうための準備を進めているという意味になります。

確実に送ったことの証明になる内容証明郵便は、裁判の資料になりますから、これを送るということは裁判が視野に入っていると考えて間違いないと言えます。

さらにそのまま家賃滞納が続くと、「契約解除通知」が送られてきます。

入居時に交わした賃貸借契約書に「○ヶ月以上家賃を滞納すると貸し主側から契約解除できる」というような文章が入っていることがよくあります。

期間は2ヶ月の場合が多いでしょう。それを過ぎると、その項目を根拠に賃貸借契約の解除をされてしまいます。

賃貸借契約は解除されても滞納家賃が消滅するわけではありませんから、滞納家賃は負債(借金)として残り続けています。

また、契約解除の際には敷金を滞納家賃に充当する、という内容も賃貸借契約書に書いてあるかもしれません。

敷金を滞納家賃に充当することは借りている方からお願いすることは出来ませんので、敷金を滞納家賃に充当するからといって、そのまま住んでいいということではありません。この段階にきてしまうと、契約解除を止めることはできないでしょう。

契約解除通知も無視して住み続けると、明け渡し訴訟を起こされます。読んで字のごとく、明け渡し=退居、を求める訴訟=裁判です。

裁判所からきた書類を無視したり、何も反論せずにいると、強制的に退去させることができる権利がついた判決が出ます。その判決を元に強制退去させられるのです。

強制退去、強制明け渡しは執行官という裁判所の職員の立ち合いのもと行われます。それを行うことを強制執行と言います。

強制執行には、執行補助者というサポート役が執行官と共にやってくるケースが多いです。執行補助者としては荷物を運び出すプロである引っ越し業者が多く、強制的に家財道具を部屋から全部出してしまいます。部屋から出した家財道具は指定の保管場所へ移動されます。その荷物は一定期間の間に取りに来なければ、大家さんの方で売り払ってお金かえることができるのです。

このように、執行補助者は引っ越し業者であることが多いのですが、住人が立ち退きを拒否して暴れないようにするのためにボディガードのような人が執行補助者として立ち会う場合もあるそうです。

なお、これらの一連の流れは不動産会社や大家が行うものですが、保証付き物件の場合は、保証会社がこれらの手続を行う場合もあります。

保証付き物件で家賃を滞納した場合、保証会社が滞納家賃を不動産業者に立替払いをします。

そして、保証会社が借り主に対し家賃を請求する権利を得ます。家賃滞納をしていると、「全保連」や保証会社の名前で家賃の請求の通知が来るのです。

また、全保連は独自の信用情報を持っており、過去に保証会社が家賃の支払いをした場合、新たなアパート契約をしようとした時に、審査が通らない可能性がありますので、注意が必要です。

URの対応は?

UR都市機構でマンションを借りている場合は、家賃滞納に関しては、民間のアパートマンションより厳しい印象です。

3ヶ月分家賃を滞納した時点で則、契約解除です。

また、家賃滞納が3ヶ月分を超えた後も退居せずにいると、住宅の明渡しが完了するまでの間、「不法居住」となり家賃等の1.5 倍の金額を賠償金として支払わなければならないそうです。

しかし、1回家賃が払えなかった場合は、2回目、3回目の口座引き落としがありますので、それで払えれば大丈夫です。

また、家賃滞納が1~2ヶ月のうちは、ちゃんと連絡をすれば滞納分の分割払いにも応じてくれるとのことですし、翌月からの家賃の引き落としが大丈夫ならば、退居させられる心配はありません。

なお、URでは、支払期日を過ぎて支払う場合には年(365 日あたり)14.56 %の割合で遅延利息が加算されます。

このようにURの家賃滞納への対応はかなりマメで、遅延利息や賠償金が設定されており、かなり厳しいです。

また、強制退去の裁判もあっさりやってきます。家賃の時効は5年ですから、これらをかいくぐって5年間居住し続けるのは相当難しいことのようです。

レオパレスの対応は?

レオパレスは、URと違って、引き落とし日に口座にお金が入っていなかった場合、振替引き落としはありません。

そのため、振込で支払うか、最寄りの店舗に持参するか、のどちらかになります。

レオパレスは、家具家電付き物件が多く、水道代・電気代などが家賃に含まれているケースが多いです。そのため、家賃を滞納されてしまうと、レオパレスが払っている水道代などもレオパレスの負担となってしまうのです。

レオパレスには、入居者にとっては身軽に入居できるメリットはありますが、レオパレス側からするとその分の初期投資や水道・電気代などを肩代わりしているリスクがあります。

そのため、レオパレスは、2ヶ月も滞納すれば契約解除となってしまいます。

リスクが高い分、レオパレスは家賃の督促が容赦なく、明け渡しを要求してくるタイミングも早いですし、家賃を滞納しているこちらの事情はお構いなしという特徴があります。

家賃を支払わずに踏み倒し成功!時効の援用が成立したら

家賃を未払いの状態にして、踏み倒しが成功した場合について説明します。

借金の踏み倒しは時効の援用という法律行為です。時効の援用の基礎解説はこちら

住み続けられる?

時効が成立した後も、住み続けることは可能です。

ただし、前述のように明け渡し裁判をされておらず、立ち退きの強制執行をされていない状態であることが前提です。

日本の法律は、不動産を貸す側の自力救済を禁止しています。

自力救済とは、借金(滞納家賃)の回収のために、勝手に住人の家財道具を売り払ったり、執行権がないのに脅迫したりして無理矢理立ち退きをさせることです。

そういった強引なやり方は不法行為となります。家賃を滞納していることと、脅して立ち退かせることは別問題です。法的に正当な方法以外で追い出すことは、刑事罰の対象となります。

ですから、判決にもとづく強制執行をされるまでは、家賃を払っていないことへの良心のあるなしは別問題として、実質的には住み続けることは可能です。

日本における不動産の賃貸借契約では、借りている人の方が弱い立場と考えられているため、法律で手厚く守られているのです。

新たに発生した家賃は?

住み続けている限り毎月家賃は発生し続けるので、一部が時効になったからといって、それ以外の家賃は発生し続けます。

例えば、なんらかの理由で1ヶ月分の家賃を飛ばしてしまい、支払っていないことにお互いに気付かずに5年以上経ってしまった、というケースもあり得ます。

5年以上経ってからその分を請求された場合は、翌月以降の分をずっと払い続けていたのであれば、新たに発生した家賃はそのままで、飛ばした1ヶ月分の家賃だけが時効の援用の対象になります。

しかし、数ヶ月間継続して家賃を滞納しており、賃貸借契約が解除されてしまった場合は、居座り(不法占拠)状態となっているため、基本的には新たに家賃は発生しません。そのかわり、URのように損害金が発生する可能性があります。

その状態で今までの家賃と同額を払い続けたとしても、賃貸借契約が解除されてしまっている状態では、とにかく出て行ってもらいたいという大家側のスタンスは変わりません。

また、立ち退きの裁判以外のもう1つ裁判をされる可能性があります。

それが、損害賠償請求です。

「あなたが家賃を払わず、住み続けていた期間に、大家や不動産業者がこうむった損害はこれだけの金額ですから、払ってください」と言われる裁判です。

これは、立ち退きをした後であっても起こされる可能性があります。また、賃貸借契約書に、家賃の支払が送れたら年何%の遅延損害金が加算されるという文章が入っている場合は、その遅延損害金もプラスして請求されてしまいます。

すでに発生してしまっている家賃は消滅しないので、退居した後であっても損害賠償請求は起こされる可能性があります。

家賃を踏み倒すデメリットは?

 

家賃をクレジットカード払いにしていると

家賃の支払いにクレジットカード払いが使える場合、それを滞納するということは、それ以外のショッピングやキャッシングも含めてクレジットカードの支払そのものが滞るという状態でしょう。

通常は、クレジットカードの支払ができなかった場合、クレジットカード会社から振込用紙が届くので、それを使って振り込めばセーフです。

しかし、時効を考えるほど滞納家賃がたまっている場合は、クレジットカード自体が使えなくなっている状態でしょう。

クレジットカード会社は信用情報機関を通じて信用情報を共有していますから、1つでも滞納があると新たなクレジットカードは使えないし、住宅ローンを組んだり、携帯電話を分割払いで契約することも困難になります。

つまり、ブラックリスト状態になるのです。

似たケースに、家賃の引き落としが、不動産会社や大家ではなく、クレジットカード会社の名前で行われる場合もあります。

不動産会社や大家が、自分で請求するのではなく、クレジットカード会社に請求業務を委託しているケースです。

その場合も、クレジットカード会社で信用情報を管理しているため、家賃を滞納しているのは、クレジットカード代金を滞納しているのと同じことになってしまい、ブラックリスト扱いになってしまいます。

そのため、クレジットカード代金を滞納した場合と同じように、他からの借入ができなくなるというデメリットがあります。

連帯保証人への悪影響

家賃を滞納すると、連帯保証人にももちろん請求がいきます(「連帯保証人の基礎知識」)。

また、最近は連帯保証人ではなく緊急連絡先という欄に同居以外の人の名前を書かせる場合もあります。

請求はされませんが、借り主が家賃を支払わないと連絡が行くという意味では同じです。

家賃の連帯保証人は、借り主が家賃を払わないと代わりに請求を受けます。途中で借り主が一部を支払ったりして債務の承認をした場合は、連帯保証人に対する請求の時効もストップします。

しかし、家賃が時効で消滅したあとに、連帯保証人に連絡が行ったとしても、そちらも時効になっているので、払う必要はありません。

住居確保給付金

家賃を滞納し続けると、裁判によって強制退去させられる可能性があり、時効までの5年間、追い出されずにそこに住み続けるのはなかなかハードルが高いことがわかりました。

ですから、時効で逃げ切ろうと考えて無視し続け、強制退去になるくらいなら、おとなしく家賃は払った方が良さそうです。

しかし、そのお金がないから困っているというのが本音。行政には、そんな人を救済する制度があります。それが、「住宅確保給付金」制度です。

家賃滞納の原因が、離職による生活困窮であった場合、各市町村から上限3ヶ月分の家賃を代わりに払って貰える制度です。

基準に当てはまる人は、利用するというのも1つの手です。

住宅確保給付金というのは、「離職」が原因でお金がなく、住宅を失った又は失いそうな人で、就労能力及び就労意欲がある(次の仕事をちゃんと探している)人に、上限3ヶ月間の家賃を市町村が代わりに払ってあげるよ、という制度です。

ハローワークでちゃんと求職活動をすることが大前提ですが、追い出される危険が3ヶ月間はないと考えれば、時効をねらうより安心安全です。

この給付金は、支給されるものであり、返済の必要がありません。

ですから、ダメもとであっても、一度、お住まいの地域の社会保険事務所や保健センターなどで相談に乗ってもらえるので、問い合わせてみると良いでしょう。

家賃以外にも借金があるなら債務整理も検討しよう

家賃が支払えないだけなら、時効の援用を利用して踏み倒せる可能性があります。

ただ、家賃以外にも借金があって家計が行き詰っているなら、債務整理すべきです。

家賃問題も含めて弁護士さんに相談するようにしましょう。

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