家賃を滞納し続けるヤバさ。2か月滞納したら追い出される？

借金が返せなくて家賃も払えない。2か月以上家賃を滞納し続けているけど、アパートを追い出される？

そんな悩みを持っている方はたくさんいます。

家賃を払わないと実際追い出されるの？日本は借り手の権利が強いって聞いたことあるけど

詳細はこれから説明するけど、3か月以上の滞納はヤバいね

2か月の滞納はぎりぎりいける、3か月はアウト

ドラマでお金が無い人が、大家さんに「今月は家賃まとめて払ってもらうからね」なんて言われているシーンは、結構よく見ます。

昔は、気のいい大家さんだと最長1年くらい待ってくれるケースもありました。

しかし、現在は家賃保証会社が間に入っており、対応はシビアになっています。

家賃保証会社は大きな企業なので、ビジネス的な対応になります（それでも結構優しい会社が多いのですが）

契約書で2か月以上の滞納は、アパート（などの賃貸物件）を退去してもらう、などとうたっているのが普通です。

家賃契約の特徴

家賃の契約（賃貸借契約）は、物件の借り手と貸し手の契約です。

賃料を支払うので、物件（アパートやマンションなど）を貸してください、って契約ですね。

なので、家賃を支払わないと、契約不履行として物件が貸してもらえなくなるわけです。

1回（1か月）の滞納は大丈夫

ただ、一か月滞納する→債務不履行なのですぐに出ていけ、とはなりません。

その辺が普通の契約とは違うところです。

普通の契約ならお金を支払わなければ、すぐに契約解除ですよね。

でも、家賃は反復継続的に物件を借りる、家賃を支払うってことを繰り返す契約なので、一回家賃が支払わなかっただけですぐに契約不履行で出ていけっていうのは現実的ではないのです。

判例でも、借り手と貸し手の信頼関係が壊れるまでは、債務不履行とはならない（信頼関係破壊の法理、信頼関係理論）、とされています。

逆に言えば、信頼関係が壊れてしまえば、債務不履行としてアパートを追い出されてしまうのです。

3か月の滞納はアウト

では、アパートの借り手と貸し手の信頼関係が壊れて、物件から出ていかなくてはいけない期間ってどれくらいなのでしょうか？

通常、3か月と言われています。

1か月は大丈夫、3か月はアウトっていうと2か月はどうなるか？って思いますよね。

2か月は、大家さん（家賃保証会社）次第ってイメージなのです。ただ、2か月は許してくれるケースの方が多いです。

表にすると下のようになります。

3か月以上の滞納は、契約解除に必要な「相当な理由」とみなされています。

3か月以上滞納してしまったらどうなるか？

ここからは、3か月以上滞納してしまった場合の流れを説明します。

まず、家賃保証会社から督促がくる

家賃を3か月以上滞納するとまず、家賃保証会社から督促がきます。

「家賃が滞納されてますよ～払ってね～」って意味の連絡が、電話、メールなどの手段で届きます。

気軽に連絡できる電話やメールから、徐々に重い手紙やお部屋訪問へシフトするイメージです。

最初に滞納してから、1週間くらいなら、電話やメールなどの軽い方法です。

お部屋訪問まで始まると、相手はあなたを本格的な滞納者として対処してきています。

手紙による請求：振込用紙

まず、入居時に不動産会社で自動引き落としの設定をしていることと思います。自動引き落としが確認できなければ、数日後に振込用紙が送られてきます。

それでも入金がなければ、手紙や電話での督促が始まります。また、大家や不動産業者の社員が直接、部屋までやってきて督促をされることもあるでしょう。

「契約解除予告状」が届く

その際に債務承認の念書を書かせようとする場合もあります。

２～３ヶ月滞納が続くと、内容証明郵便という形式で督促状や、「契約解除予告状」が届きます。

これは、「家賃を払わないと賃貸借契約を解除しますよ」という内容です。

内容証明郵便で手紙が届くということは、不動産会社は、家賃を滞納している人に出て行ってもらうための準備を進めているという意味になります。

確実に送ったことの証明になる内容証明郵便は、裁判の資料になりますから、これを送るということは裁判が視野に入っていると考えて間違いないと言えます。

「契約解除通知」が届く

さらにそのまま家賃滞納が続くと、「契約解除通知」が送られてきます。

入居時に交わした賃貸借契約書に「○ヶ月以上家賃を滞納すると貸し主側から契約解除できる」というような文章が入っていることがよくあります。

期間は２ヶ月の場合が多いでしょう。

それを過ぎると、その項目を根拠に賃貸借契約の解除をされてしまいます。

賃貸借契約は解除されても滞納家賃が消滅するわけではありませんから、滞納家賃は負債（借金）として残り続けています。

また、契約解除の際には敷金を滞納家賃に充当する、という内容も賃貸借契約書に書いてあるかもしれません。

敷金を滞納家賃に充当することは借りている方からお願いすることは出来ませんので、敷金を滞納家賃に充当するからといって、そのまま住んでいいということではありません。この段階にきてしまうと、契約解除を止めることはできないでしょう。

物件の明け渡し訴訟

督促がきても家賃を払わなかった場合どうなるでしょうか？

その場合、いよいよ裁判になります。不動産物件の明け渡し訴訟ってやつです。

大家や家賃保証会社が裁判所に訴えて、約1か月後に裁判が始まります。

家賃滞納後3か月目に訴えたとして、そこから1か月くらいで裁判が始まるので、滞納後4か月後くらいには裁判が始まります。

その後、2か月程度で判決が出ますので、滞納後6か月後くらいには裁判所から「物件から出ていきなさい」という強制執行命令が出されてしまいます。

家賃滞納の強制執行とは

強制退去、強制明け渡しは執行官という裁判所の職員の立ち合いのもと行われます。それを行うことを強制執行と言います。

家賃を滞納して強制執行される場合は、まずあなたの家に執行官がやってきます。

この執行官は、裁判所の命令を実際に執行する人なので、法的な裏付けがある人です。

追い出し屋みたいな違法業者ではなく正規の公務員なので、執行官に逆らったら公務執行妨害になるので大変です。

強制執行には、執行補助者というサポート役が執行官と共にやってくるケースが多いです。

執行補助者としては荷物を運び出すプロである引っ越し業者が多く、強制的に家財道具を部屋から全部出してしまいます。

部屋から出した家財道具は指定の保管場所へ移動されます。その荷物は一定期間の間に取りに来なければ、大家さんの方で売り払ってお金かえることができるのです。

このように、執行補助者は引っ越し業者であることが多いのですが、住人が立ち退きを拒否して暴れないようにするのためにボディガードのような人が執行補助者として立ち会う場合もあるそうです。

その執行官があなたの部屋に荷物をすべて部屋の外に出して、あなたが2度とその部屋を使えないようにして、強制執行完了です。

裁判所の命令に逆らうのは、得策ではないのでここまで追い込まれたら素直に物件から退去しましょう。

強制的に物件を追い出された後のデメリット

強制的に物件を追い出されたら、次の物件を探して無問題ってわけにはいきません。

なぜかというと、裁判にかかった費用などは、すべて家賃を滞納している側の責任として、支払わなくてはならないからです。

相手があなたを「家賃を払え、さもなければ出ていけ」って要求をするために、いろいろな郵送物を出したり裁判費用、弁護士費用などさまざまなお金がかかっています。

そのお金は、一般的な賃貸借契約書では借り主負担ってことになっているので、家賃を滞納している側が支払わなくてはならないのです。

できになる費用と言えば、100万円程度かかると言われています。

高いですよね。

家賃が払えない人は、多くの場合は借金がある人なので、借金額が＋100万円になってしまうわけです。

まとめ

家賃滞納した場合の流れやデメリットを解説しました。

• 家賃を滞納し続けると、大体半年で追い出される
• その場合の費用は100万円程度かかり、あなたに請求される

っていうのがポイントになります。

やはり借金が原因で家賃が払えないような場合は、素直に債務整理するのがベストですね。

裁判にさえなっていなければ、粘りまくって時効の援用を狙うって作戦もあるのですが、まあレアケースです。